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漏水鑑定如何進行？費用誰負責？漏水鑑定到求償全方位攻略！
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遇到漏水問題，需要做漏水鑑定嗎？一定要找法院認可的漏水鑑定單位嗎？如果是樓上住戶或公共區域的問題，漏水鑑定費用由誰出？關於漏水鑑定的流程、費用說明，以及鑑定、求償等相關規定，本篇一次解析。
一、漏水鑑定是什麼？什麼情況需要房屋漏水鑑定？
天花板突然滲水、牆面冒出水痕，在漏水發生的第一時間，往往誰也說不清水到底從哪裡來。A 家認為是樓上沒關好水龍頭，B 家覺得是管線老化所致，管理員也只能憑經驗猜測。想要避免無謂推諉、加速問題處理，就要透過專業的「漏水鑑定」找出漏水源頭並釐清責任歸屬。
不過要特別注意的是，漏水鑑定與一般民間常說的「抓漏」並不一樣。抓漏偏向現場查找與立即止漏修繕，而漏水鑑定則著重科學儀器、紀錄與責任歸屬判定，可作為後續協商或訴訟的重要證據。
二、漏水鑑定前，先釐清責任歸屬
遇到漏水問題時，除了急著找出漏水位置，更重要的是釐清「誰必須負責」，否則一旦找錯對象，不但求償無門，問題還可能被延誤得更嚴重。
漏水鑑定可以精準抓出漏水源頭、判斷漏水嚴重程度並進行修繕。即便住戶無可避免地進入了訴訟程序，漏水鑑定也能成為有利的證據，協助法院釐清漏水責任歸屬。
共用管線、外牆漏水：「管委會」或「全體住戶」共同負責
例如地下管道間的排水管破洞、外牆老化滲水、頂樓防水層失效等，這些都屬於整棟建物的「共用部分」。在此情況下，修繕應由管委會統一處理，費用從公共基金支出。
如果社區沒有管委會的話，則需由全體區分所有權人按持分比例共同負擔。假設最後查出損壞源於某住戶施工不當，就會改向該住戶追償，避免其他住戶無端負擔修繕費用。
法律來源：公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項
共用牆面、樓地板內部管線漏水：「雙方」共同負責
像是上下樓交界的樓地板內的排水管裂開，或左右鄰居共用的牆面內管線滲水，這些區域比較難明確判斷屬於哪一戶的專有部分，因此結構視為「共用」，維修責任需由雙方住戶共同分擔。
不過，如果最後漏水鑑定結果顯示，漏水是由於其中一方住戶因裝修破壞了防水層或管線所致，則該住戶仍須負擔額外的修復或賠償責任。
法律來源：公寓大廈管理條例第 12 條
樓上住戶專有部分漏水：「樓上住戶」負責
若漏水來自樓上住戶的專有空間，例如浴室防水層老化滲漏、洗衣機排水管鬆脫、私設加壓馬達或濾水器漏水等，根據專有部分的管理義務，樓上住戶需自行負責修繕並賠償下層住戶的損害。
因為這些設備與空間都屬該住戶獨立管理範圍，若因疏於維護造成漏水，就要為自身行為負全責。
法律來源：公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項
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三、漏水鑑定如何進行？鑑定流程 6 步驟
漏水鑑定是解決漏水糾紛的關鍵，其流程通常會依循以下步驟進行，以確保所有環節都得到詳實記錄，並能作為後續協商或法律程序的有力依據。
1. 房屋漏水蒐證與紀錄
在發現漏水時，第一步就是立即用手機拍照、錄影，完整記錄水從哪裡滲出、流向哪裡、是否滴落或淹水，以及受損家具、地板或天花板的情況。
除了照片與影片，也建議同時做文字紀錄，例如：第一次發現漏水的時間、間歇性還是持續性、當時家中是否有使用大量用水（洗澡、洗衣等）、是否有異味或水痕等，這些資訊都能讓專家更快判斷漏水原因，必要時也能作為法律上有力的佐證。
2. 申請漏水鑑定
住戶可以主動聯繫專業的漏水鑑定單位到場查驗，由專業人員確認漏水來源、成因與責任方向；若後續可能進入司法程序，也可委由法院漏水鑑定單位（法院指定的第三方鑑定機構）進行現場勘查與技術鑑定。
無論採取哪種方式，鑑定結果都是後續協商、調解乃至訴訟的起點，也是釐清責任與解決漏水爭議的重要依據。
3. 漏水鑑定初勘
鑑定人員會先與住戶溝通現況，並會同相關住戶進行現場會勘，以掌握漏水的範圍與受影響環境。無論是自行聯繫的漏水鑑定公司，或是法院漏水鑑定單位，都會在此階段進行場勘與抓漏，確認漏水成因、位置與距離，並評估所需的儀器檢測方式與時間，最後提出專業且詳盡的漏水鑑定報告，協助界定責任方。
4. 漏水鑑定儀器檢測作業
為精準找出漏水源頭，鑑定人員會利用各種非破壞性儀器與技術來檢測。以下為主要使用的 4 種方式與適用情境：
| 檢測方法 | 技術原理 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 目視檢測 | 透過現場觀察水痕、壁癌、膨鼓、滴水點、水跡流向，初步判斷可能的滲漏路徑與來源位置。 | 適用於明顯水痕、天花板滲水、牆面冒水，作為所有檢測的第一步。 |
| 試水法 | 在特定區域（浴室地面、陽台、流水槽等）人工放水，觀察是否於下層或鄰戶出現同步滲漏反應，以驗證防水層或排水系統是否失效。 | 適用於浴室、陽台、窗框、屋頂等疑似防水層問題的情況。 |
| 水分儀測試法 | 利用水分儀檢測牆面或表層量測含水率，判斷牆體吸水程度與是否有隱性滲水。 | 適用於牆壁壁癌、油漆脫落、地板隆起，但沒有明顯水源的狀況。 |
| 紅外線熱像儀檢測法 | 透過溫差影像分析牆面或地板內部的異常濕區，找出潛在漏水點、管線破裂位置及滲水走向。 | 適用於管線藏於牆內、地板內、天花板內的隱蔽性漏水，特別是肉眼難判斷的案例。 |
此外，依案件需求也會搭配其他技術，如水壓測試法、牆體探測器法、聽診／敲擊法、內視鏡法、停水測試法與兩照說明法等，協助更精準比對與驗證。這些輔助方法能交叉確認檢測結果，讓鑑定更可靠、更完整。
5. 漏水鑑定報告製作
住戶提起漏水訴訟或請求賠償時，需負舉證責任，而專業第三方的「漏水鑑定報告」就會是關鍵證據。內容包含漏水嚴重程度、原因、範圍及維修與延伸損害費用，鑑定費用則依檢測難度與範圍而異。
漏水嚴重程度
通常會涵蓋漏水是否持續、滲水量的範圍與多寡，以及漏水是否造成建築結構或其他設施的安全隱患，並判斷對居住使用的影響程度。
漏水原因
建物發生漏水的常見成因包括管線老化、施工瑕疵、防水層破損、牆面裂縫、樓上鄰居使用不當等。
漏水範圍
確認漏水造成的影響區域與範圍也是常見的漏水鑑定項目之一，例如，抓漏專家會評估漏水是否波及天花板、牆面、地板或鄰戶空間等。
漏水維修費用
根據現場狀況，抓漏專家會提供漏水修復工程的報價明細，包含材料費、施工費等內容。
因漏水額外造成的損壞修繕費用
除了鑑定漏水根源外，抓漏專家還會評估漏水所引發的其他損壞情況，例如木地板膨脹、家具毀損、牆壁發霉等，都有可能納入後續修繕或賠償範圍。
6. 費用估算與修繕建議
部分鑑定單位會額外提供預估的修繕費用及修繕方案，以便讓住戶更清楚後續的修繕成本，不僅可作為求償的依據，也有助於各方住戶間商討費用的分攤方式時有所參考。
想了解更多房子漏水的處理方式，可參考這篇文章：房子漏水怎麼辦？漏水處理方法、費用行情、責任歸屬完整解析！
四、漏水鑑定費用怎麼算？
許多民眾會好奇，「漏水鑑定費用怎麼算？」、「漏水鑑定要花多少錢？」以下便帶你快速了解漏水鑑定的費用組成：
- 漏水鑑定費 = 初勘費 + 漏水儀器檢測調查費（含漏水鑑定報告）
而越嚴重的漏水問題，檢測、調查的難度就越大，也會影響整體費用。以下漏水鑑定費區間供你參考。
| 適用情境 | 漏水鑑定初勘費 | 漏水儀器檢測調查費用 | 總花費 |
|---|---|---|---|
| 初期漏水狀況 | 2,500～25,000 元 | 80,000～120,000 元 | 82,500～145,000 元 |
| 中期漏水狀況 | 2,500～25,000 元 | 150,000～280,000 元 | 152,500～305,000 元 |
| 末期漏水狀況 | 2,500～25,000 元 | 350,000 元以上 | 352,500～375,000 元 |
其中，「漏水鑑定初勘費」會依住戶居住區域和距離而有所不同，「漏水儀器檢測調查費用」則視房屋漏水的複雜程度以及需要配合住戶的數量而定。至於漏水鑑定複勘費、副勘時間會再視情況另行安排。
五、樓上不配合漏水鑑定 / 不處理漏水怎麼辦？
（一）住戶可以拒絕漏水檢查嗎？
無論住戶是否需要承擔漏水責任，都不能拒絕漏水檢查。根據《公寓大廈管理條例第 6 條》，如果鄰居在維護、修繕漏水時，需要檢查他戶漏水狀況，那麼其他住戶都有義務配合檢查，不能拒絕這份要求。
如果住戶拒絕檢查，鄰居可依法透過直轄市、縣（市）政府主管機關寄存證信函或提起訴訟，透過法律維護自身權益。
（二）樓上漏水不處理怎麼辦？
當你發現家裡有壁癌、滲水痕跡等漏水問題，請第一時間做好拍照或錄影紀錄，也可以請專業抓漏團隊準確、完整蒐集漏水證據，方便後續處理與溝通工作。
如果經專業確認漏水原因來自樓上住戶，但樓上住戶拒絕溝通、不願意處理漏水問題，請管委會調解漏水問題也無效時，我們可以進一步展開 3 大行動：
寄漏水存證信函與聲請調解
當樓上住戶對漏水問題採取消極態度，拖延或拒絕協商時，可以先完整蒐集相關證據，並透過「存證信函」正式通知對方。雖然存證信函無強制執行效力，但能作為未來訴訟的重要證據，確保對方不會否認或聲稱不知情，也能證明你已履行善意協商的義務。
若對方仍不回應或拒絕溝通，可向區公所或地方法院申請調解。區公所調解費用較低，由中立調解委員協助討論費用與修繕方案；法院調解則具法律效力，若達成共識並簽署調解書，可確保雙方權益並明確費用分擔。
依法提告
由於調解程序屬自願性質，對方可選擇不出席或不配合，若調解無效或對方拒不理會，訴訟便成為解決爭議的必要途徑。
在提起民事訴訟前，建議請專業抓漏單位進行漏水調查，並製作漏水鑑定報告，有理有據地要求對方需要負起漏水責任。
先修繕，後索賠
如果這場漏水糾紛持續時間較久，建議住戶先行修復，避免造成更大損失。為了方便後續索賠，建議全面、詳細記錄修繕細節，保留修繕相關證據。
六、漏水問題談不妥？漏水鑑定法院訴訟看這裡
（一）漏水鑑定訴訟流程
漏水訴訟屬於民事訴訟，基本訴訟流程如下：
- 準備訴狀與相關證據資料（如漏水照片、水電紀錄、維修紀錄等）
- 向地方法院提起民事訴訟
- 法院受理並送達被告
- 法院可能指派專業鑑定單位進行漏水鑑定
- 法院開庭審理，雙方陳述意見
- 法院依證據與鑑定結果作出判決
那麼在漏水鑑定時，原告、被告分別該做什麼呢？原告要明確告訴法院希望鑑定哪幾個項目；被告也不能只是被動等待，要主動思考鑑定單位的方法有沒有不足，並向法院提出看法，甚至直接向鑑定人員發問、要求他們回答，這樣才能確保鑑定報告不會有偏頗或遺漏。
在總花費上，漏水訴訟主要有 3 個項目：裁判費（給法院的規費）、鑑定費、以及律師費。其中最貴的是「漏水鑑定費」，可能動輒數萬元到十幾萬元。總花費會依照案件複雜度而有很大差異，但建議至少要準備數十萬元的預算來應對這場官司。
（二）漏水鑑定可求償項目
【漏水檢測鑑定費用】
一般來說，主張漏水的住戶（原告）通常需要先墊付全額的漏水鑑定費用。不過最終這筆費用會由敗訴的一方全額負擔。但如果漏水原因難以完全釐清，或鑑定結果顯示雙方都有責任，鑑定費和裁判費則可能由雙方依照法院認定的勝敗比例來分攤。
【漏水修繕費用】
漏水修繕費用包括針對漏水根源及房屋毀損的修繕費用，住戶記得保留報價單，方便後續求償。
【家具損毀賠償】
如果家裡的家具遭漏水損壞，可以「折舊後的價格」請求賠償。
【修繕期間的旅館費、租屋費】
在修繕嚴重漏水的房屋期間，住戶可能沒辦法住在家中，需要到旅館住宿或臨時租屋，而這份額外開銷也可求償。
【精神撫慰金／精神賠償】
有些住戶認為該漏水狀況嚴重影響居住品質，可能會請求賠償精神撫慰金，不過精神賠償屬於自由心證，目前法院的判決結果各異。
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